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賃貸マンション・アパートの引っ越し

6年半住んだ賃貸マンションで敷金の全額返金に成功!引っ越しで敷金をより多く回収する方法は?

更新日:

ほぼ掃除もしないのに敷金全額が返金されました!

私は2012年8月から2018年1月までの6年半、千葉県の浦安市に暮らしていました。
生活していたのは1Kタイプの一般的な賃貸マンションで、入居した時の築年数が10年だったので、退去した時は既に築年数が16年経過していたということになります。

その浦安市から東京都港区の六本木・麻布エリアに引っ越しをしました。

通常なら今まで住んでいたマンションからの引っ越しとともに、掃除や部屋のチェックなどをした上で不動産会社の立ち会いをし、翌日からは新居での生活が一般的だと思います。

ただ、私は当日まで引っ越しの準備を何一つしておらず、パソコン周り以外の家具・家電は全て処分してしまったので、新居へ持っていくモノが案外少ないということと、浦安と六本木では片道1時間もかかりません。

新居先の不動産会社の事情もあり、浦安のマンションと重複してしまう期間が1ヵ月ほどあったので、掃除をせずゴミなどは置いたままで新居へ引っ越しをしました。

そして、1月9日に浦安のマンションを引き渡したのですが、契約時に納めていた敷金2ヵ月分は全額返金されることになりました
しかも、100均でかったほうきで軽くホコリを掃除しただけで、決してキレイな状態ではありませんでした。。

きっと、これから住んでいたマンションやアパートから退去する人も少なくないはずです。
新しい家具・家電の購入費用の足しにするべく、不動産会社から敷金をきっちり回収する方法をご紹介します。

借主の負担は国交省ガイドラインによる明確な指針がある

今まで、4回くらい賃貸マンションの引っ越しをしてきましたが、これまで敷金は礼金と同じく、返金されないものと諦めていました。

このように考えている借主も多く、(言葉は悪いですが)不動産会社はその借主の考えを知ってか知らずか、本来負担するべき以上の金額を請求し、結果的に敷金が相殺され返金されないケースが多かったと思います。
でも、敷金は預けているだけで支払っているわけではなく、返金されるのがルールです

通常、敷金は家賃の1ヵ月分ないし2ヵ月分です。
仮に家賃が10万円だとして敷金が2ヵ月分なら敷金は20万円もするので、引っ越しでもお金がかかるわけですから敷金ができるだけ多く返金されるように努めるべきです。

私が、不動産会社に賃貸マンションの解約の書類を送付するにあたって送ったメールの原文がこちらです。

○○様
お世話になっております。
○○号室に住んでいる▲▲です。
先日、電話にて解約を伝え、本日書類を確認したので取り急ぎメールにて写真の添付にて提出いたします。

同封されている解約時清算基準表についてお聞きしたいことがあります。

解約時の原状回復義務について、

国交相ガイドラインの「賃借人の負担対象事象」にあるように、善良な管理者として使い方はもちろん、「故意・過失、善管注意義務違反等による消耗等」を含む修繕等の費用に関しては6年の償却年数により資産価値ゼロとして、賃借人は修繕等の費用負担はない

という国交相ガイドラインの考えから6年以上住んでいる私には一切の修繕等の費用は発生しないと認識しているのですが、このような考えでよろしいでしょうか?
つまり、敷金全額返金されるものとして考えております。

なお、立会い点検は上記の理解でよろしいのであれば立会は希望致しません。

鍵の返却については解約美までにお届けいたします。
解約手続きのご対応、よろしくお願いいたします。

▲▲

敷金返金についてはトラブルが多いので、後々のトラブルを避けるために証拠として残しておきたかったので電話ではなく、メールでやり取りをしました。

このメールでポイントとなるのが、国交省のガイドラインを引用した部分です

賃貸年数が長いほど借主の負担割合は小さく、敷金返金額が大きくなる


(いつもはこのようにロードバイクやら本やらで部屋はごちゃごちゃ…)

長年、賃貸マンション・アパートの解約時の原状回復義務(敷金の取り扱い)について、借主と不動産会社とのトラブルが相次いでいました。

これも、貸主(不動産会社)と借主との間で情報の非対称性が生じていたためです。
つまり、不動産についての知識は、借主よりも不動産会社の方が多く持っているので、あれこれ言われた結果、しぶしぶ借主が負担していたという現状がありました。

そんなトラブルに対して、120年ぶりの民法の改正で、「原状回復の負担割合」や「敷金の返還義務」が明文化されました。
ただ、2018年時点では民法改正は成立しただけであって、施行されるのが2020年4月1日からなので、あと2年は民法に頼った方法を使うことはできません。

そこで、私が参考にしたのが、国土交通省が作成した、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(国土交通省住宅局)」です

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf

これはガイドラインであって法律ではないですが、論理的に敷金を回収していくには十分すぎるくらいの資料です。

今まで住んでいた集合住宅をどのように使っていたのか、あるいは何年住んでいたのか、その状況によって敷金の返金額はケースバイケースなので、詳しくはガイドラインを見て頂きたいと思います。

敷金の返金は国交省ガイドラインを活用するのがおすすめです

私は賃貸マンションに6年半住んでおり、フローリングには目立ったキズなどはありませんでしたが、お風呂場や壁紙などのクロスは湿気などで汚れていました。
元々、浦安市は埋め立て地にあるので場所柄、湿気が多いと言われています。

それでも、敷金を全額回収できたかというと、ガイドラインに明記されている通り、建物の価値は年々、低くなっていき(償却され)、6年を超えるとクロスなどの消耗品は価値がゼロと見なされます

そこで、私は6年半住んでいるので、6年間の償却期間を終えた消耗品などの負担はありませんよね?とメールをし、この認識で構わないと言質を頂きました。

フローリングは例外ですし、別途クリーニング代がかかるので、国交省のガイドラインを提示したからと言っても、負担する部分も多少あるのかなと思いきや、クリーニング代も一切請求されませんでした。

まだ2,3年しか住んでいないマンション・アパートを退去する方がほとんどだと思います。
でも、この国交省のガイドラインを提示することで、強気の姿勢で立ち会いに臨むことができます
もし、納得がいなかければ、不動産会社の観衆ではなく、法律や判例などに基づいて合理的に借主が負担するべきなのかどうか、不動産会社に提示させるべきです。

ただ、私の場合には引っ越しで忙しくてほうきで軽く掃除をするだけになってしまいましたが、後日クリーニングするとは言え、出来るだけ掃除をした方が良いです。
クリーニング代は借主負担が通例となっているようですが、法律で明文化されているわけではないので、丁寧に掃除をすれば数万円のクリーニング代の負担もする必要がなくなるかもしれません。

今まで弱者だった借主が、国交省のガイドラインを武器に正当な権利を行使する姿勢を見せるだけでも敷金の返金額は増えると思いますよ
これから賃貸マンション・アパートを引き払って引っ越しをされる方、ぜひ国交省ガイドラインをうまく使ってみてください。

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